土地出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃和抵押管理

　　一、土地使用權(quán)出讓管理

　�。ㄒ唬┩恋厥褂脵�(quán)出讓的涵義

　　土地使用權(quán)出讓，是指國(guó)家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓渡給土地使用者，并由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。

　　土地使用權(quán)的出讓，是適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要的一種新型土地法律制度，它有以下幾項(xiàng)基本特征。

　�。�1）土地使用權(quán)的出讓是以土地所有權(quán)和使用權(quán)的分離為基礎(chǔ)

　�。�2）國(guó)有土地使用權(quán)出讓由政府壟斷。國(guó)家壟斷經(jīng)營(yíng)土地使用權(quán)出讓市場(chǎng)有兩方面涵義。一是土地使用權(quán)出讓的只能是國(guó)有土地，而并非是一切土地；二是土地使用權(quán)出讓方只能是市縣人民政府的土地管理部門，其他任何部門、單位、個(gè)人不得實(shí)施土地出讓行為。

　　（3）土地使用權(quán)的出讓是有年限限制的。

　�。�4）土地使用權(quán)出讓是有償?shù)摹?/p>

　　（5）土地使用權(quán)的出讓市場(chǎng)被稱為“土地市場(chǎng)中的一級(jí)市場(chǎng)”。

　　判斷題：土地使用權(quán)出讓是指國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)出讓給土地使用者，并由土地使用者向國(guó)家支付出讓金的行為。（R）

　�。ǘ�）土地使用權(quán)出讓的主體范圍

　　土地使用權(quán)出讓的主體，主要是指國(guó)有土地使用權(quán)出讓人。國(guó)有土地使用權(quán)出讓的主體不是任何單位和個(gè)人都可以充當(dāng)?shù)模�它必須具備一定的法定條件和資格。

　�。�1）土地使用權(quán)出讓人必須是代表土地國(guó)家所有權(quán)的縣、市人民政府。任何其他單位和個(gè)人不得充當(dāng)出讓人。

　�。�2）中華人民共和國(guó)境內(nèi)外的公司、企業(yè)、其他組織和個(gè)人，除法律另有規(guī)定外，均可依照《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓暫行條例》和新實(shí)施的《土地管理法》及其《實(shí)施條例》的規(guī)定取得土地使用權(quán)，進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)、利用、經(jīng)營(yíng)。

　�。�3）土地使用者開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)土地的活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家法律、法規(guī)的規(guī)定，并不得損害社會(huì)公共利益。（三）土地使用權(quán)出讓的客體范圍

　　（1）土地使用權(quán)的出讓是在國(guó)有土地范圍內(nèi)進(jìn)行的，集體所有的土地必須辦理征用手續(xù)轉(zhuǎn)化為國(guó)有土地后才能出讓。

　�。�2）地下的各類自然資源、礦產(chǎn)以及埋藏物和市政公用設(shè)施等，不在土地使用權(quán)出讓范圍之列。

　　（3）土地使用權(quán)出讓的地塊可以是“生地”，即待開(kāi)發(fā)的土地，也可以是已完成市政設(shè)施的“熟地”即實(shí)行“三通一平”或“七通一平”的土地。

　�。ㄋ模┩恋厥褂脵�(quán)出讓的年限控制

　　根據(jù)《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的規(guī)定，土地使用權(quán)出讓的最高年限按下列用途確定：

　�。�1）居住用地七十年；

　　（2）工業(yè)用地五十年；

　�。�3）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；

　�。�4）商業(yè)、游游、娛樂(lè)用地四十年；

　�。�5）綜合或者其他用地五十年。

　　出讓期屆滿，政府可以無(wú)償收回土地使用權(quán)及地上建筑物、附著物的所有權(quán)；使用者如需繼續(xù)使用，可向政府申請(qǐng)續(xù)期，并按有關(guān)規(guī)定重新簽訂合同，支付出讓金，辦理登記手續(xù)；若因公共利益需要，國(guó)家可依照法律程序提前收回，并根據(jù)土地使用者已使用的年限和開(kāi)發(fā)、利用土地的實(shí)際情況給予補(bǔ)償。