美國雷利·巴洛維提出的“影響土地利用的三重框架”：土地和不動產(chǎn)資源的利用發(fā)生在一個三重框架之內，即包括自然生物因素、經(jīng)濟因素和政策因素。

自然生物框架要求土地利用必須考慮自然物質和生物的現(xiàn)實性，保持良好的生態(tài)環(huán)境；

經(jīng)濟框架要求土地利用在價格機制下建立良好的投入產(chǎn)出關系和產(chǎn)銷分配關系，考慮經(jīng)濟上的可行性，實現(xiàn)收益最大化；

制度框架要求土地利用方案與政策必須具有制度可容性，符合憲法和法律，在行政上切實可行。

一、限制土地可持續(xù)利用的自然因素

土地首先是一種自然物質，利用土地，必須首先考慮和適應自然條件與自然生態(tài)規(guī)律。主要包括氣候條件、地形、地貌、地質和土壤條件等。

二、限制土地可持續(xù)利用的經(jīng)濟因素

社會經(jīng)濟的迅速發(fā)展，土地資源的供求矛盾將日益加劇

土地利用的經(jīng)濟目的，決定了土地的用途和利用結構。

土地利用的規(guī)模和集約度受到經(jīng)濟發(fā)展水平的限制。

三、限制土地可持續(xù)利用的技術因素

落后的科學技術往往威脅到土地資源的可持續(xù)利用。

首先，落后的科技水平導致落后的生產(chǎn)方式和經(jīng)濟增長方式，使土地資源過度消耗，生態(tài)環(huán)境遭受破壞。

其次，落后的科學技術是土地污染的重要原因。

四、限制土地可持續(xù)利用的人口因素

人口對土地可持續(xù)利用既可以發(fā)揮積極的作用，也可能產(chǎn)生限制性的作用，特別是當人口數(shù)量過多、人口素質偏低和人口分布不均勻時，人口往往成為土地可持續(xù)利用的限制因素。

五、限制土地可持續(xù)利用的制度因素

合理的土地利用制度能提供土地可持續(xù)利用多方面的激勵：

（1）提供持久的激勵，保證土地利用能夠提供充分的農產(chǎn)品；

（2）將土地利用中的外部性內部化，保證因土地利用所產(chǎn)生的成本和收益內生化；

（3）抑制土地利用過程中的機會主義動機及其行為，盡可能減少“搭便車”行為；

（4）通過土地產(chǎn)權主體之間的談判，為土地利用中的合作創(chuàng)造條件；

（5）降低土地利用中的各項交易費用。

目前，我國土地制度中存在的主要問題是土地產(chǎn)權關系不明晰和不安全，導致土地利用中的短期行為和不同權屬主體之間的相互侵權。