土地產權的種類

　　土地產權指存在于土地之中的排他性完全權利，土地產權是一個權利束，包括土地所有權、使用權、租賃權、抵押權、繼承權、地役權等。

　　我國土地權利總體上可以分為土地所有權、土地用益物權和土地他項權利三大類。其中土地他項權包括土地抵押權、地役權等項權利。

　　1．土地所有權

　　土地所有權是土地所有制的法律表現形式，是國家或農民集體依法對歸其所有的土地所依法享有的占有、使用、收益、處分的權利。

　　2．土地用益物權

　　土地用益物權是依法對一定的土地占有并加以利用并取得收益的權利，包括土地承包經營權、建設用地使用權、宅基地使用權、地役權。

　　3．土地他項權利

　　土地他項權利是指土地所有權和土地使用權以外與土地有密切關系的權利。

　�。�1）土地他項權利特征

　　其特征包括：

　　1）是在他人土地上享有的權利。

　　2）可以滿足他人對土地利用的需求。

　　3）他項權利的主體是土地所有人、使用人以外的人。

　　4）它的存在對所有人、使用人有一定限制，如應滿足別人的通行權。

　　5）它是一種生產、生活中客觀存在的權利。

　�。�2）主要土地他項權利

　　土地他項權利主要有以下幾種類型：

　　1）地役權，是指按照合同約定利用他人的不動產，以提高自己不動產效益的權利。我國現行法律《物權法》確定了地役權的概念。

　　2）地上權，是指在他人的土地上建筑、種植的權利。如建造廠房、住宅、種樹、種竹等。

　　3）空中權，是指在他人土地上空建造設施的權利。如橋梁、渡漕、高架線等。

　　4）地下權，是指在他人土地之下埋設管線、電纜、建設地下設施的權利。如地鐵、隧道、人防工程等。

　　5）土地租賃權，是指出租人將土地提供給承租人使用，土地承租人按合同規(guī)定支付租金并對土地占有、使用的權利。

　　6）土地借用權，是指無償占有、使用他人土地的權利。如歷史形成的土地借用權。

　　7）耕作權，是指在他人土地上進行種植并獲取收獲物的權利。如單位征而不用的土地，應當退給農民繼續(xù)耕種。農民耕種期間，不得在該土地上興建永久性建筑物或者種植多年生作物，在國家建設需要時無償退還。退還時土地上有青苗的，建設單位要付給青苗補償費。

　　8）土地抵押權，是指土地使用權人在法律許可的范圍內不轉移土地占有而將土地使用權作為債權擔保，在債務人不履行債務時，債權人有權對土地使用權及其上建筑物、其他附著物依法進行處分，并以處分所得的價款優(yōu)先受償的擔保性土地他項權利。