1.估價(jià)特點(diǎn):承租土地使用權(quán)是國家將國有土地使用權(quán)出租給使用者而設(shè)定的,出租主體是土地所有者國家。承租土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估,是在承租土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租、抵押和轉(zhuǎn)讓時(shí),對(duì)剩余年期的承租權(quán)進(jìn)行估價(jià),遵循公開市場(chǎng)價(jià)植標(biāo)準(zhǔn)。
2.價(jià)格影響因素:除了針對(duì)土地用途應(yīng)考慮到政策因素、區(qū)域因素、個(gè)別因素外,還應(yīng)特別關(guān)注承租合同中的內(nèi)容、約定的條件、特別的規(guī)定、已出租的時(shí)間和剩余期限等因素。
3.估價(jià)技術(shù)思路
。1)收集可比市場(chǎng)交易案例,利用市場(chǎng)比較法原理,通過對(duì)影響承租土地使用權(quán)價(jià)格的主要因素進(jìn)行比較、修正,得到估價(jià)結(jié)果。
(2)通過市場(chǎng)比較法求得與承租土地使用權(quán)同一供需圈內(nèi)的類似土地使用權(quán)市場(chǎng)租金,其與合同租金的差額即承租期間每年獲得的承租土地使用權(quán)純收益,再利用收益還原法原理,將純租金還原為估價(jià)期日的承租土地使用權(quán)價(jià)格。
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