影響土地價格的因素，可按照因素與土地的關系及影響范圍分為一般因素、區(qū)域因素和個別因素。

　　（一）一般因素

　　一般因素是指影響土地價格的一般、普遍、共同的因素。這些因素對土地價格總體水平產生影響，是決定各個地塊土地價格的基礎。

　　1.行政因素

　　行政因素主要是指國家政策對土地價格的干預。

　　影響地價的行政因素有：土地制度、往房制度、城市規(guī)劃、地價政策、稅收政策、交通管制和行政隸屬變更等。

　�。�1）土地制度。土地制度包括土地所有制和土地使用制等。土地制度直接制約著土地價格的存在、上漲或下跌。

　�。�2）住房制度。一般的房租中不包含地租、地價。

　�。�3）城市規(guī)劃。在城市規(guī)劃中，對用途、容積率和建筑密度的規(guī)定，對地價有重要的影響。

　　（4）地價政策。

　　（5）稅收政策。

　　（6）行政隸屬變更。行政隸屬變更通常可分為以下兩類，一是級別升格；另一類是級別不變，其管轄權由原地區(qū)劃歸另一地區(qū)。

　　2.人口因素

　　（1）人口密度；（2）人口素質；（3）家庭人口構成。

　　3.社會因素

　　歸結起來，影響地價的社會因素有政治安定狀況、社會治安狀況、房地產投機和城市化進程等四個主要方面。

　　4.國際因素

　�。�1）國際經濟狀況；（2）國際政治因素。

　　5.經濟因素

　�。�1）經濟發(fā)展狀況。

　�。�2）儲蓄和投資水平。儲蓄率水平的高低與家庭儲蓄行為的循環(huán)過程與房地產市場的波動有密切的關系。

　�。�3）財政收支與金融狀況。

　　（4）居民收入和消費水平。從收入水平和消費水平變化中看不動產市場時，會得出以下的結論：一是高收入的家庭將住宅專供居住用的比率較高；二是高收入的家庭使用新建房屋的比率較高；三是高收入者有較高的自有住宅比率，與之相應的是租房者中收入水平略低；四是家庭人均住宅建筑面積與其人均收入水平成正比。

　　（5）物價變動。房地產越是在物價變動時期越能體現其保值性，因此物價變動對房地產市場的影響成正比。

　�。�6）利率水平。

　　（二）區(qū)域因素

　　區(qū)域因素是指土地所在地區(qū)的自然條件與社會、經濟條件。這些條件相互結合所產生的地區(qū)特性，對地區(qū)內的地產價格水平有決定性的影響。主要包含的內容有地區(qū)的繁華程度、交通條件、基礎和公用設施條件、環(huán)境質量、城市規(guī)劃限制等。

　　（三）個別因素

　　個別因素是指宗地本身的條件和特征，因而又稱宗地因素。個別因素是決定同一均質地域內地塊差異性的重要因素，是同一區(qū)域內地價差異的重要原因。

　�。�1）面積。

　　（2）寬度。

　�。�3）深度。

　　（4）形狀。宗地形狀以矩形為佳，其他如三角形、梯形、平形四邊形、不規(guī)則形等都不便于利用，從而影響地價。

　�。�5）坡度。

　�。�6）宗地基礎設施條件。

　�。�7）宗地臨街狀況。

　�。�8）城市規(guī)劃限制。作為個別因素考慮的城市規(guī)劃因素，主要有宗地容積率、建筑物高度、建筑密度、宗地用途等。

　�。�9）土地使用年限。