2.4.2房地產市場的周期循環(huán)

　　2.4.2.1房地產周期循環(huán)的定義

　　房地產周期循環(huán)是指房地產業(yè)活動或其投入與產出有相當?shù)牟▌蝇F(xiàn)象，且此現(xiàn)象重復發(fā)生。

　　2.4.2.2房地產周期循環(huán)的原因

　　影響房地產周期循環(huán)的主要原因包括：影響供需的主要因素，其中以金融相關因素的變動最為關鍵；市場信息的不充分、從供需兩方面調整不均衡的時間落差（time—lag，簡稱“時差”）；生產者與消費者的心理因素，如追漲不追跌、一窩蜂的投機或非理性預期；政策影響，如容積率控制、農地征用控制；政治沖擊，如社會政治動蕩；制度因素，如預售制度的期貨效應、中介與估價制度的健全程度等；生產時間落差、季節(jié)性調整、總體經濟形勢等。

　　2.4.2.3傳統(tǒng)房地產周期理論的主要內容

　　傳統(tǒng)房地產周期理論的主要內容包括：在市場供求平衡的前提下，房地產市場會正常運作，且這種平衡性會持續(xù)一定的時期；在此時期內，投入房地產市場的資金的利潤預期保持不變，投資者具有自我調節(jié)投資量的能力。房地產市場的發(fā)展呈現(xiàn)一種自我修正的周期性，且不同周期之間的時間差異和投資回報差異微乎其微。

　　根據(jù)傳統(tǒng)房地產周期理論，房地產市場的發(fā)展呈現(xiàn)出一種自我修正的模式。在每一個運行周期中，均經過擴張、緩慢、蕭條、調節(jié)、復蘇和再次擴張的過程。具體包括的階段是：確認對新人住空間的需求，促使新建筑產生；受到新建筑的刺激而導致經濟擴張；經濟的持續(xù)擴張進一步刺激新建筑；新建筑超過空間需求；導致超額建筑；調整，因需求減少而導致新建筑活動劇烈減緩；復蘇，需求開始增加而消化已有超額建筑；回復到空間市場供需均衡狀況；經濟的持續(xù)擴張導致對新建筑需求的增加；確認對新人住空間的需求，促使新建筑產生。

　　2.4.2.4分析房地產周期運動的新觀念

　　從現(xiàn)代房地產周期研究的結論來看：經濟擴張與創(chuàng)造就業(yè)已不再是線性關系；就業(yè)機會增加與空間需求也不再同比增長；經濟活動的擴張不再立即絕對導致新建筑增加（如經濟復蘇不會立即導致新建筑產生）。在一穩(wěn)定可預測的經濟環(huán)境中，了解長期、未來力量及其內涵相對來說并不十分重要，但在不確定、不連續(xù)且正處于轉變的經濟環(huán)境中，必須強調對未來可能變化的全盤了解，而不僅是利用過去作預測。

　　2.4.2.5房地產市場的自然周期

　　不論供給是短缺還是過剩，需求是超過還是少于現(xiàn)存的供給數(shù)量，市場機制的作用總能在市場周期運動中找到一個供需求平衡點。專家認為，從歷史多個周期變化的資料中計算出的長期平均空置率（又稱合理空置率或結構空置率），就是房地產市場自然周期牛的平衡點。從供需相互作用的特性出發(fā)，房地產市場自然周期可分為四個階段

　?。?）自然周期的第一個階段始于市場周期的谷底。這時供給保持基本靜止不變，沒有或很少有新的投機性開發(fā)建設項目出現(xiàn)。隨著存量房地產被市場吸納，空置率逐漸下降，房地產租值從穩(wěn)定狀態(tài)過渡到增長狀態(tài)。隨著這個市場復蘇階段的繼續(xù)，對于市場復蘇和增長的預期又會使業(yè)主小幅度地增加租金，使市場最后達到供需平衡。

　　（2）在自然周期的第二階段（增長超過了平衡點），需求繼續(xù)以一定的速度增長，形成了對額外房屋空間的需求。由于空置率降到了合理空置率以下，表明市場上的供給吃緊，租金開始迅速上漲，直至達到一個令開發(fā)商覺得開始建設新項目有利可圖的水平。在這個階段，如果能獲得項目融資，會有一些開發(fā)商開始進行新項目的開發(fā)。

　?。?）自然周期的第三階段始于供求轉折點，此時，供給增長速度高于需求增長速度，空置率回升并逐漸接近合理空置率水平。由于在該過程中不存在過剩供給，新竣工的項目在市場上競爭租客；租金上漲趨勢減緩甚至停止。當市場參與者最終認識到市場開始轉向時，新開工的開發(fā)建設項目將會減少甚至停止。但竣工項目的大量增加所導致的供給高速增長，推動市場進入自然周期運動的第四階段。

　?。?）自然周期的第四階段始于市場運行到平衡點水平以下，此時供給高增長，需求低增長或負增長。市場下滑過程的時間長短，取決于市場供給超出市場需求數(shù)量的大小。物業(yè)的市場流動性在這個階段很低甚至不存在，存量房地產交易很少或有價無市。該階段隨著新開發(fā)項目的停止和在建項目的陸續(xù)竣工而最后到達市場自然周期的谷底。

　　2.4.2房地產市場的周期循環(huán)

　　2.4.2.1房地產周期循環(huán)的定義

　　房地產周期循環(huán)是指房地產業(yè)活動或其投入與產出有相當?shù)牟▌蝇F(xiàn)象，且此現(xiàn)象重復發(fā)生。

　　2.4.2.2房地產周期循環(huán)的原因

　　影響房地產周期循環(huán)的主要原因包括：影響供需的主要因素，其中以金融相關因素的變動最為關鍵；市場信息的不充分、從供需兩方面調整不均衡的時間落差（time—lag，簡稱“時差”）；生產者與消費者的心理因素，如追漲不追跌、一窩蜂的投機或非理性預期；政策影響，如容積率控制、農地征用控制；政治沖擊，如社會政治動蕩；制度因素，如預售制度的期貨效應、中介與估價制度的健全程度等；生產時間落差、季節(jié)性調整、總體經濟形勢等。

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