好的報告主要表現(xiàn)為：

　　第一、報告內(nèi)容全面，正文內(nèi)容和附件資料齊全、配套；

　　第二、公正客觀，估價方法的選用及評估思路、過程合理、依據(jù)充分；

　　第三、用詞準確，報告文字表述嚴謹、邏輯性較強；

　　第四、評估結(jié)果基本準確，符合市場行情；

　　第五、報告裝訂整齊、美觀、統(tǒng)一。

　　在實際工作中，審查報告的重點除了產(chǎn)權(quán)狀況外，還有通過對估價對象客觀的分析，對偏離正常價值的過高或過低估價結(jié)果提出調(diào)整建議，以避免國家或當事人的重大損失。

　　報告審查的主要內(nèi)容：

　　1、審查估價對象，其中包括權(quán)屬、估價時點、估價作業(yè)日期和有關(guān)證明材料；

　　2、審查估價目的，包括價格定義、價值類型；

　　3、審查估價數(shù)據(jù)，包括估價報告定性、定量數(shù)據(jù)的來源及獲取方式是否可靠？估價結(jié)論是否得到相關(guān)數(shù)據(jù)的支持？

　　4、審查估價方法，采用的方法是否合理，數(shù)據(jù)分析是否科學？

　　5、審查估價條件，包括是否考慮得出估價結(jié)論的必要性，以及應(yīng)用估價結(jié)論的限制條件，對房地產(chǎn)最高最佳使用評價的結(jié)論及其使用建議是否合理？風險分析是否恰當？

　　估價方法要點：市場比較法

　　應(yīng)用市場比較法估價，要按照《規(guī)程》規(guī)定，選擇具有替代性的、估價時點近期的，市場上交易的類似比較實例，進行因素比較作適當修正后，確定待估宗地的土地價格，要求比較實例不得少于三個。估價中，除要求選擇的實例與估價對象屬于同一供應(yīng)圈、用途一致，在地域上屬近鄰區(qū)域或類似區(qū)域外，對比較實例選擇、比較因素選擇、因素條件的比較及因素修正有以下的具體要求：

　　1、比較實例選擇。所選實例應(yīng)是實際交易實例，并說明案例的具體坐落（門牌號和宗地號）。比較案例選擇（大于或等于三個）要求：

　　①與待估宗地屬同一供應(yīng)圈（即盡量在同區(qū)域、同級別，且基礎(chǔ)設(shè)施完善程度相近。如同區(qū)域無案例，可選擇鄰近區(qū)域或同一級土地內(nèi)的類似區(qū)域的交易案例，但選擇案例的交易價格不能相差太大，根據(jù)經(jīng)驗不能超過25%）。

　�、谂c待估宗地用途應(yīng)相同或相似（按用地類型細類），如無用途相同案例，可選擇用途相近。例如待估宗地用途為住宅可選擇商住，如工業(yè)可選擇倉儲，前提是已有一至二個與待估宗地用途相同的交易案例。用途不一致時應(yīng)設(shè)用途修正。

　　③與待估宗地的交易類型（價格類型）相同，交易類型一般包括出讓，轉(zhuǎn)讓，股份制改造，租賃，抵押等。如選擇交易案例的交易類型與待估宗地的

　　A：如果市場比較穩(wěn)定且交易較少，比較的有效期限可延長，即選擇幾年的交易案例用于比較（最長不超過三年）；

　　B：如市場變化比較快且交易活躍，則比較的有效期要縮短（最長不超過1至2年），一般交易案例的有效期最長不超過三年；

　�、萁灰装咐�必須為正常交易（即成交價格為正常價格或可修正為正常價格）。所謂正常交易應(yīng)是公開、平等、自愿的交易。

　�、迌r格內(nèi)涵要一致，比如開發(fā)程度、市區(qū)的五通一平與郊區(qū)的差異：是基底的價格還是含分攤面積的價格等。

　　按上述要求選擇好比較案例后，分別進行描述，描述內(nèi)容（如有可能，最好到現(xiàn)場查看）如下：

　　1、交易實例狀況：

　　A座落位置、形狀、地質(zhì)；

　　B水、電、路、訊、暖等基礎(chǔ)設(shè)施

　　C商業(yè)繁華、交通等環(huán)境條件

　　D土地利用現(xiàn)狀與規(guī)范用途

　　E有關(guān)地上建筑物的基本情況

　　F權(quán)利狀況和土地使用年限等

　　2、成交價格

　　包括房地總價、土地總價、房屋總價及相應(yīng)的單價和房屋租賃等內(nèi)容，同時說明價格類型、價格水平及種類等。

　　3、付款方式

　　包括：一次付清、分期付款及比例、抵押貸款比例、租金支付支付等內(nèi)容。

　　4、成交日期

　　一般描述包括使用單位、位置、四至、用途、面積、規(guī)劃條件（如建筑面積、容積率、建筑密度等）、土地等級、土地開發(fā)程度、期日交易、土地使用年限、交易類型、交易情況、交易價格等。區(qū)域因素及個別因素等條件按用途不同選擇見因素選擇內(nèi)容。

　　5、因素選擇

　　估價時選擇的比較因素，應(yīng)包括影響地價的全部主要因素，主要是區(qū)域因素和個別因素。以上因素要與報告第二部分分析的地價影響因素對應(yīng)，不得漏掉重要因素，必要時應(yīng)說明進行因素選擇的依據(jù)。

　　選擇因素的原則：

　�、俳Y(jié)合待估宗地所處區(qū)位及用途選擇因素，用途不同影響地區(qū)地價的因素有差異，且影響程度不同。類型不一致，應(yīng)進行交易類型的修正（除抵押評估外，一般不選擇抵押實例）。

　　④成交日與待估宗地的估價期日應(yīng)接近。

　�、谶x擇地價影響因素時要全面分析，不要漏掉重要影響因素，且選擇因素要與報告第二部分分析的地價影響因素對應(yīng)，必要時應(yīng)說明進行因素選擇的依據(jù)。

　　因素選擇正常情況下選如下因素，特殊情況相應(yīng)增刪因素：

　�、苯灰兹掌冢ū剡x）

　　⒉交易情況（必選）

　�、辰灰最愋停ū剡x）

　�、赐恋厥褂媚晗蓿ū剡x）

　�、祬^(qū)域因素

　　A基礎(chǔ)設(shè)施善（用幾通一平反映）

　　B商業(yè)繁華度（商業(yè)用地選用與城市中心、商業(yè)中心距離遠近反映）

　　C對外交通便捷度（用距火車站、長途汽車站、碼頭等距離來反映）

　　D道路通達度（用道路類型、寬度反映）

　　E公交便捷度（商業(yè)用地選用公交路線、站點分布及距離來反映）

　　F環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度

　　G產(chǎn)業(yè)集聚（工業(yè)用地選）

　　⒍個別因素

　　A綠地覆蓋率（住宅用地選）

　　B產(chǎn)業(yè)集聚（工業(yè)用地選）

　　C規(guī)劃限制（視情況可設(shè)可不設(shè)）

　　D自然災(zāi)害狀況（視情況可設(shè)可不設(shè)）

　　E容積率（必選）

　　F宗地面積（必選）

　　G宗地形狀（必選）

　　H臨街狀況（商業(yè)必選）

　　I地質(zhì)條件（坡度、地基承載力、根據(jù)影響程度確定是否選擇和指標表示方式）

　　J地形、地勢等

　　因素條件說明

　　具體說明估價對象和比較實例的各因素條件，列表表示：

　　因素條件說明時應(yīng)注意幾點：

　�、倜枋霰容^因素的具體條件，不能使用相同、較好、接近、較差等無具體含義的用語，能量化的一定量化，如距離市中心距離應(yīng)注明具體的公里、米；無法量化的指標，也必須具體描述，如商服中心級別用市級、區(qū)級、小區(qū)級、街區(qū)級描述，道路通達度可用臨主干道（交通型主干道、混合型主干道、生活型主干道）、次干道、支路描述，基礎(chǔ)設(shè)施狀況用達到開工條件、三通一平、五通一平、七通一平等來描述。

　　②因素條件說明時，要實事求是，客觀，具體，且與評估報告第二部分個別因素描述一致，如把握不準，可先列表將待估宗地的因素條件說明。

　�、垡蛩貤l件說明不能同因素分析時矛盾，要一一對應(yīng)。

　　4、編制比較因素條件指數(shù)表

　　為在因素指標量化的基礎(chǔ)上進行比較因素修正，必須將因素指標轉(zhuǎn)化為因素條件指數(shù)，編制比較因素指數(shù)表，除期日，交易情況，年期及容積率外，應(yīng)以待估宗地的各因素條件為基礎(chǔ)，相應(yīng)指數(shù)確定如下：

　�、儆猛拘拚�指數(shù)最好選相同用途（按細類用途）案例，可省去用途修正；可參照當?shù)鼗鶞实貎r，分析不同用途地價的差別，確定修正指數(shù)。

　�、谕恋氐燃壭拚�指數(shù)（最好選用同一級別或相鄰級別的交易案例。方法與用途修正指數(shù)類似。

　�、劢灰最愋�。一般的交易類型有買賣（協(xié)議、招標、拍賣）、租賃、抵押、作價入股等。調(diào)查不同交易類型、地價的差別，確定交易類型修正指數(shù)，最好選擇同類型的交易案例，可不進行交易類型修正，抵押案例僅在抵押評估時選。

　　④交易情況修正指數(shù)。選擇正常交易下的比較案例，最好不進行交易情況修正，如確定調(diào)查的案例是非正常交易，但能夠很明確地說出各種特殊因素對正常土地價格的影響程度，及正常交易情況下地價的差異（估價人員對市場行情有充分的了解），可通過修正確定交易情況因素指數(shù)。

　　⑤交易期日價格指數(shù)。確定方法：

　　一是直接采用土地所在的地價指數(shù)或房地產(chǎn)價格指數(shù)；

　　二是調(diào)查當?shù)亟鼛啄辏ㄗ詈檬沁x擇比較案例和待估宗地中最早交易期日到最晚交易期日之間）的與待估宗地相同用途的房地產(chǎn)市場資料、分析、測算、確定地價指數(shù)。

　�、尥恋厥褂媚晗扌拚�指數(shù)

　　利用年期修正公式：k=1-1/（1+r）n