2022年房地產估價師考試時間已經確定為11月12日、13日，距離考試的日子也越來越近了，網(wǎng)校老師為大家準備了一些高頻知識考點，一起來進行針對性復習吧~

報酬資本化法還是直接資本化法，或者同時選擇報酬資本化法和直接資本化法；選擇報酬資本化的，是選擇持有加轉售模式還是全剩余壽命模式。

報酬資本化法的公式：

（1）凈收益每年不變公式：

（1）建筑物剩余經濟壽命與土地使用權剩余期限相同。在這種情形下，收益期為土地使用權剩余期限或建筑物剩余經濟壽命。

（2）建筑物剩余經濟壽命早于土地使用權剩余期限結束，或者說土地使用權剩余期限超過建筑物剩余經濟壽命。

（3）建筑物剩余經濟壽命晚于土地使用權剩余期限結束，或者說建筑物剩余經濟壽命超過

土地使用權剩余期限。兩種情況：

①出讓合同等約定土地使用權期限屆滿后無償收回土地使用權及地上建筑物；——房地產價值等于以土地使用權剩余期限為收益期計算的價值。

②出讓合同等未約定土地使用權期限屆滿后無償收回土地使用權及地上建筑物。——房地產價值等于以土地使用權剩余期限為收益期計算的價值，加上建筑物在收益期結束時的價值折現(xiàn)到價值時點的價值。

凈收益=潛在毛租金收入－空置和收租損失＋其他收入－運營費用

=應收毛租金收人－收租損失＋其他收入－運營費用

=有效毛租金收入＋其他收入－運營費用

=有效毛收入－運營費用

報酬率＝投資回報/所投入資金

＝安全利率＋投資風險補償率＋管理負擔補償率＋缺乏流動性補償率－投資帶來的優(yōu)惠率

收益乘數(shù)＝房地產價值價格/未來第一年的收益

【例題·單選】某房地產估價師采用累加法求取報酬率，其中安全利率為 5%，投資風險補償率為 1%，管理負擔補償率為 0.1%，投資帶來的優(yōu)惠率為 2%。則報酬率是（ ）。

A.4.1%

B.5.1%

C.5.9%

D.6.1%

【答案】A

【解析】報酬率＝安全利率＋投資風險補償率＋管理負擔補償率＋缺乏流動性補償率－投資帶來的優(yōu)惠率＝5%＋1%＋0.1%－2%＝4.1%。

【例題·單選】某商鋪建筑面積為 400m2，建筑物的剩余經濟壽命和剩余土地使用年限為40 年；市場上類似商鋪按建筑面積計的月租金為 150 元／m2；運營費用率為租金收入的 35％；該類房地產的報酬率為 10％。該商鋪的價值為（ ）萬元。

A.457.66

B.533.00

C.695.00

D.711.00

【答案】A

【解析】V＝[（150×400×12）×（1－35%）／10%]×[1－1／（1＋10%）40]＝457.66（萬元）。

【例題·多選】收益法中確定報酬率的基本方法不包括（）。

A.累加法

B.市場提取法

C.指數(shù)調整法

D.收益乘數(shù)法

E.投資報酬率排序插入法

【答案】CD

【解析】收益法中確定報酬率的基本方法有：累加法、投資報酬率排序插入法、市場提取法。