（一）前期物業(yè)服務(wù)合同的概念

前期物業(yè)服務(wù)合同，是指物業(yè)建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)就前期物業(yè)管理階段雙方的權(quán)利義務(wù)所達成的協(xié)議，是物業(yè)服務(wù)企業(yè)被授權(quán)開展物業(yè)管理服務(wù)的依據(jù)�！段飿I(yè)管理條例》第二十一條規(guī)定：“在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。”第二十五條規(guī)定：“建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。”前期物業(yè)服務(wù)合同的當(dāng)事人不僅涉及建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)，也涉及業(yè)主。

在實踐中，物業(yè)的銷售及業(yè)主人住是持續(xù)的過程。這個階段要求經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意并形成業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定是不現(xiàn)實的，而這個階段的物業(yè)管理服務(wù)又是必須的，所以，為了避免在業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前出現(xiàn)物業(yè)管理的真空，明確前期物業(yè)管理服務(wù)的責(zé)任主體，規(guī)范前期物業(yè)管理活動，《物業(yè)管理條例》明確地將前期物業(yè)管理的權(quán)利義務(wù)與責(zé)任賦予了建設(shè)單位及建設(shè)單位選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

（二）前期物業(yè)服務(wù)合同的主要

內(nèi)容前期物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容就是通過合同條款所反映的建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，包含以下幾個主要部分。

1.合同的當(dāng)事人前期物業(yè)服務(wù)合同的當(dāng)事人就是建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其中建設(shè)單位以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)一般都是法人組織。

2.物業(yè)基本情況包括：物業(yè)名稱、物業(yè)類型、坐落位置、建筑面積等。

3.服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量服務(wù)內(nèi)容主要包括物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的運行、維修、養(yǎng)護和管理；物業(yè)共用部位和相關(guān)場地環(huán)境管理；車輛停放管理；公共秩序維護、安全防范的協(xié)助管理；物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)；物業(yè)檔案管理及雙方約定的其他管理服務(wù)內(nèi)容等。

前期物業(yè)管理服務(wù)約定應(yīng)達到的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。

4.服務(wù)費用主要內(nèi)容包括物業(yè)服務(wù)費用的收取標(biāo)準(zhǔn)、收費約定的方式（包干制或酬金制）；物業(yè)服務(wù)費用開支項目；物業(yè)服務(wù)費用的繳納；酬金制條件下，酬金計提方式、服務(wù)資金收支情況的公布及其爭議的處理等。

5.物業(yè)的經(jīng)營與管理主要內(nèi)容包括停車場和會所的收費標(biāo)準(zhǔn)、管理方式、收入分配辦法；物業(yè)其他共用部位共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營管理。

6.承接查驗和使用維護主要內(nèi)容包括承接查驗和使用維護中雙方責(zé)任義務(wù)的約定。

7.專項維修資金專項維修資金的主要內(nèi)容包括這部分資金的繳存、使用、續(xù)籌和管理。

8.違約責(zé)任主要包括違約責(zé)任的約定和處理，免責(zé)條款的約定。

9.其他事項主要包括合同履行期限、合同生效條件、合同爭議處理、物業(yè)管理用房、物業(yè)管理相關(guān)資料歸屬以及雙方認為需要約定的其他事項等。

（三）簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)注意事項

1.物業(yè)的承接查驗物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗是前期物業(yè)服務(wù)活動的重要環(huán)節(jié)，前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、責(zé)任等作出明確的約定。而對業(yè)主自有物業(yè)專有部分的承接查驗則屬于業(yè)主與建設(shè)單位之間的問題，無須在合同中約定。

2.物業(yè)服務(wù)的費用前期物業(yè)服務(wù)合同涉及的費用種類多，情況復(fù)雜，支付主體及責(zé)任容易混淆，易造成矛盾，必須在合同中予以列明。例如，應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位支付的費用不能轉(zhuǎn)嫁給業(yè)主；對于由業(yè)主支付的費用部分，則應(yīng)當(dāng)注意是否符合國家法律法規(guī)的要求，并應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前予以明示或約定。

3.前期物業(yè)服務(wù)合同的解除或終止前期物業(yè)服務(wù)合同的履行受業(yè)主人住狀況及房屋工程質(zhì)量等各種因素的影響，合同的期限具有不確定性，當(dāng)此類因素致使前期物業(yè)服務(wù)合同無法全面履行時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過提前解除合同或要求補償?shù)姆绞揭?guī)避風(fēng)險。因此，有必要在前期物業(yè)服務(wù)合同中對解除合同的條件作出明確約定。