1、市場比較法主要技術(shù)參數(shù)確定中應注意的問題

　�。�1）因素指數(shù)幅度要與當?shù)毓�布或采用的基準價報告中的宗地因素條件修正系數(shù)表中的內(nèi)容相同或相近，且修正幅度應參考基準地價計算宗地地價的因素修正系數(shù)表中的幅度。

　�。�2）指標量化要科學合理。在確定修正幅度時，不同用途，其地價影響因素、影響程度不同。如住宅用地，對公共交通便捷度的要求較高，修正幅度可定高些；道路通達度對住宅用地有影響，但影響程度不如交通便捷度大，即其權(quán)重相對較小，修正幅度可定低一些。工業(yè)用地道路通達度對地價影響程度大，公共交通便捷度對其地價的影響程度相對較小。

　　2、收益還原法主要技術(shù)參數(shù)確定中應注意的問題

　�。�1）要具體說明實際總收益和客觀總收益及估價時采用的收益額和相應的條件，容易出現(xiàn)的問題有：

　　A.收益的確定不是采用客觀收益，而是采用實際收益；

　　B.收益不是長期可固定取得的收益，也不是安全可靠的收益；

　　C.未明確收益內(nèi)涵、取得收益的方式；

　　D.忽略了其他衍生收益，如租賃過程中承租方所支付押金的利息收益、企業(yè)經(jīng)營生產(chǎn)過程中的副產(chǎn)品銷售收益等；

　　E.未考慮房屋的閑置（即空房損失等）。

　�。�2）總費用中涉及到的項目和各項標準，要具體說明其確定的依據(jù)、確定方法和各項參數(shù)的選取標準，容易出現(xiàn)的問題有：

　　A.未考慮收益的方式，盲目地確定費用；

　　B.確定年折舊費時，缺少對房屋結(jié)構(gòu)、耐用年限、已使用年限、尚可使用年限、殘值率等說明，同時在計算年折舊費時，對折舊年限把握不準；

　　C.將利息計入總費用中。