津政發(fā)[2003]051號

　　二○○三年五月三十一日

　　第一章　總則

　　第一條　為合理利用土地資源，加強國有土地有償使用管理，規(guī)范國有土地有償使用行為，培育和規(guī)范土地市場，保護有關當事人的合法權益，促進經濟發(fā)展和城市建設，根據《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》和國家有關法律、法規(guī)，結合本市實際，制定本辦法。

　　第二條　本市行政轄區(qū)內以有償方式取得國有土地使用權，或對取得的國有土地使用權進行轉讓、出租、抵押，適用本辦法。

　　本辦法所稱國有土地有償使用，包括國有土地使用權出讓和國有土地租賃。

　　第三條　本市國有土地由市人民政府集中統(tǒng)一管理， 市土地行政主管部門統(tǒng)一負責全市行政轄區(qū)內國有土地收購、儲備、出讓、轉讓的管理及農民集體所有土地的征用、農地轉用和耕地占補平衡工作。

　　根據國家和本市有關法律、法規(guī)規(guī)定和實際需要，市人民政府可委托區(qū)、縣人民政府負責指定范圍內的前述各項工作。

　　第四條　除法律規(guī)定可以采取行政劃撥方式取得用地外， 其他國有土地必須依法以有償方式取得。

　　符合城市規(guī)劃要求的各類用地有償使用時，應首先考慮采用出讓方式。

　　第五條　國有土地使用權出讓和國有土地租賃均應在土地有形市場內進行。

　　第六條　土地市場管理的核心內容為經營性土地供應計劃管理、經營性土地公開交易管理和土地使用權價格管理。

　　依法建立健全建設用地供應總量控制、城市建設用地集中供應、土地使用權公開交易、基準地價定期更新和公布、土地登記可查詢和集體決策等規(guī)范土地市場運行的六項制度。

　　第七條　土地交易應當遵循公平、 公正、公開原則，商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地，必須以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。

　　前款規(guī)定以外用途的土地供應計劃公布后，同一宗地有兩個以上意向用地者的，也應當采用招標、拍賣或者掛牌方式出讓。

　　第八條　土地交易應當遵守本辦法的規(guī)定。 違反本辦法規(guī)定和土地交易規(guī)則的土地交易無效，并依法追究有關人員的責任。

　　第九條　土地行政主管部門工作人員在土地有償使用工作中，接受賄賂、泄露秘密、玩忽職守、徇私舞弊的，追究有關人員的責任，給予紀律處分；涉嫌犯罪的，移送司法機關處理。

　　第二章　機構和職能

　　第十條　市人民政府設立市土地資產管理委員會， 委員會對國有土地資產管理的重大問題進行決策，主要職責為：

　　（一）審議土地資產管理的重大政策、措施；

　�。ǘ�）審議土地收購儲備計劃；

　　（三）審議經營性土地年度供應計劃；

　�。ㄋ模�審議基準地價、標定地價和地價修正體系的調整方案；

　�。ㄎ澹�審議重大出讓項目的土地出讓方案；

　�。�六）審議以地融資等土地資本化運作方案；

　　（七）審議全市土地資產管理年度工作報告和政府土地收益及資產負債情況；

　�。ò耍�審議需提交市土地資產管理委員會的其他有關事項。

　　第十一條　市土地資產管理委員會主任由市長擔任， 副主任由分管副市長擔任，市人民政府有關行政主管部門和天津市土地整理中心的負責人為委員會成員。

　　委員會下設辦公室，作為市土地資產管理委員會的常設辦事機構，負責組織貫徹市土地資產管理委員會的各項決議，行使執(zhí)行、協(xié)調、組織、監(jiān)督的職能。辦公室主任由市土地行政主管部門負責人兼任。市土地資產管理委員會辦公室和市土地行政主管部門合署辦公，實行一套機構，兩塊牌子。

　　第十二條　市人民政府設立天津市土地整理中心， 作為本市土地收購儲備的唯一機構，承擔全市范圍內土地征用、開發(fā)整理、收購儲備、委托交易和對城市有關重大基礎設施的投資。

　　天津市土地整理中心的主要職責：

　�。ㄒ唬┴撠焾�(zhí)行土地收購儲備計劃和供應計劃；根據市人民政府批準的土地收購儲備計劃，統(tǒng)一實施集體土地的征用、國有土地的收購，開展土地儲備；對收購的土地實施土地整理工作；根據市人民政府批準的經營性土地年度供應計劃，提供可出讓土地，參與確定土地出讓底價。

　�。ǘ�）受市人民政府委托，進行國有土地使用權的持股、參股、控股、投資和經營活動；負責管理土地出讓金等政府土地收益及債項財政資金，建立穩(wěn)定的償債機制；提供土地資產的融資、抵押資產的調劑、租賃等業(yè)務。

　　（三）承擔全市耕地儲備的事務性、技術性工作，參與編制并組織實施年度耕地開墾整理計劃，組織實施建設項目占用耕地的補充工作；辦理全市范圍內建設項目征用土地的事務性、技術性工作，組織現(xiàn)場踏勘，擬定并實施征地補償安置方案；經營和管理市人民政府依法收回的土地和閑置土地。

　　第十三條　市人民政府設立天津土地交易中心作為全市唯一的土地有形市場和土地交易的專門機構，負責組織實施全市土地使用權出讓、租賃工作，辦理土地使用權轉讓、出租手續(xù)，收集、分析和統(tǒng)一發(fā)布各類土地收購、儲備、交易信息，提供規(guī)范的土地洽談、招商、交易場所。

　　第三章　土地收購儲備整理

　　第十四條　本市實行土地收購儲備制度。

　　本辦法所稱土地收購儲備，是指土地收購儲備機構將列入土地收購儲備計劃的土地實施收購、收回、征用，實施前期開發(fā)整理并予以儲存的行為。

　　第十五條　土地收購補償標準按照以下原則確定：

　　國有土地按照現(xiàn)狀土地使用性質評估確定收購補償標準，集體土地按照《中華人民共和國土地管理法》的有關規(guī)定確定征地補償標準。城市居民房屋的拆遷按照《天津市城市房屋拆遷管理規(guī)定》確定補償標準。

　　第十六條　土地使用者對所使用的行政劃撥土地不得自行交易或改變土地用途，確需轉移土地使用權或改變土地用途的，由天津市土地整理中心統(tǒng)一按現(xiàn)狀用途收購儲備，依據城市規(guī)劃進行整理后，經土地有形市場實施出讓。

　　第四章　土地供應計劃

　　第十七條　本市實行土地供應計劃管理制度。 市土地行政主管部門會同市計劃、建設等行政主管部門，制訂經營性土地年度供應計劃，經市土地資產管理委員會批準后，于每年1月份向社會公布，由市土地行政主管部門統(tǒng)一組織實施。

　　第十八條　經營性土地年度供應計劃管理應當遵循下列原則：

　　（一）符合本市土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、經濟社會發(fā)展計劃、產業(yè)政策和近期建設規(guī)劃；

　�。ǘ�）盤活存量和控制增量相結合，控制建設用地總量，集約利用土地，保護耕地；

　�。ㄈ�）按照市場經濟規(guī)律強化市政府對土地市場的宏觀調控職能，以需求指導供應，以供應引導需求。

　　第十九條　經營性土地凡未納入年度供應計劃的， 原則上不予供地；確需實施建設的，報市土地資產管理委員會批準，可以補充調整納入經營性土地年度供應計劃。

　　各類園區(qū)、開發(fā)區(qū)用地和其他新增建設用地須符合市人民政府批準的年度土地利用計劃和耕地保有量計劃，否則，一律不予供地。

　　第二十條　任何部門和個人不得擅自批準經營性土地協(xié)議出讓，一般經營性項目通過招標拍賣掛牌公開方式取得土地使用權后，各級計劃、規(guī)劃、建設等行政主管部門再予下達立項、規(guī)劃和建設投資計劃等審批文件。

　　第五章　地價和出讓金

　　第二十一條　全市行政轄區(qū)內的區(qū)域基準地價、 標定地價和地價修正體系由市土地行政主管部門會同市物價行政主管部門制定，經市土地資產管理委員會審議報市人民政府批準后公布。市人民政府可根據需要委托區(qū)縣人民政府負責指定區(qū)域基準地價、標定地價和地價修正體系的制定�；鶞实貎r、標定地價應定期修正調整，修正調整周期一般為兩年。

　　基準地價和標定地價按商業(yè)金融業(yè)用地、工業(yè)倉儲用地、居住用地、交通用地、養(yǎng)殖種植業(yè)用地等土地用途確定。

　　第二十二條　本市實行土地使用權出讓價格評估確認制度。

　　實施土地使用權出讓前，應當委托有資質的土地價格評估機構進行地價評估，地價評估結果由市土地行政主管部門確認。

　　第二十三條　本市實行土地價格評估機構資格認證、 注冊和年檢制度。土地價格評估機構必須經市土地行政主管部門審批，取得土地價格評估資格，方可從事土地價格評估作業(yè)。

　　不參加機構資格年檢或年檢不合格的，不得從事土地價格評估作業(yè)。

　　第二十四條　土地使用權出讓金由三部分組成， 即土地補償費、市政基礎設施配套費和政府凈收益。土地使用權出讓金的收取標準一般不低于評估確認地價。其中，土地出讓金政府凈收益額不低于土地出讓金總額的20%.

　　任何部門和個人不得擅自減免土地出讓金。

　　第二十五條　現(xiàn)土地使用者需對正在使用的原劃撥土地申請出讓手續(xù)，且不轉移土地使用權，不改變土地用途的項目，經市人民政府批準，土地出讓金政府凈收益額按不低于評估確認地價的20%收取。

　　第二十六條　市土地行政主管部門應當根據評估確認地價和市場需求狀況，綜合確定標底或者底價。招標標底和拍賣、掛牌的底價，在招標拍賣掛牌出讓活動結束之前必須保密。

　　第二十七條　在本單位行政劃撥用地上自建（包括新建、 擴建、改建）經營性項目或改變土地用途用于經營性項目的，須按照規(guī)定辦理土地有償使用手續(xù)。

　　第二十八條　以競買方式取得的土地使用權， 買受人不得擅自對競買文件中約定的土地使用條件進行修改。

　　第二十九條　經市土地資產管理委員會批準， 確需改變土地使用權出讓合同約定的土地用途或增加建筑面積的，應當將有關變動情況公示20天。在公示期內如無競買申請的，應重新簽訂土地使用權出讓合同或簽訂補充合同，相應調整土地使用權出讓金；如有競買申請的，應重新進行公開出讓。

　　第六章　國有土地租賃

　　第三十條　國有土地租賃是國有土地有償使用的一種形式，是對出讓方式的補充。

　　凡經營性房地產開發(fā)用地和國家法律、法規(guī)規(guī)定可以劃撥用地范圍以外的新增建設用地，必須以出讓方式取得，不得租賃。

　　第三十一條　國有土地租賃的最長期限不得超過5年， 租金標準按照基準地價的40%確定最長年限（5年）的租金總額，租金標準隨基準地價的調整而調整。

　　第七章　土地使用權轉讓、出租和抵押

　　第三十二條　下列土地使用權，不得轉讓：

　�。ㄒ唬┮猿鲎尫绞饺〉玫耐恋厥褂脵啵�未按合同約定支付全部土地使用權出讓金的，未取得土地使用證或未按土地使用權出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的；

　�。ǘ�）以劃撥方式取得的土地使用權；

　　（三）未依法登記取得土地使用證或雖依法登記但土地權屬、用途等已發(fā)生變更、未依法進行相應的變更登記的；

　�。ㄋ模┓�律、法規(guī)或市人民政府規(guī)定禁止轉讓的其他情形。

　　第三十三條　通過有償使用方式取得土地使用權的使用者可以按合同約定，將土地使用權隨同地上建筑物、其他附著物出租給承租人使用。

　　第三十四條　行政劃撥土地經市土地行政主管部門批準， 補辦土地使用權出讓手續(xù)，補交土地使用權出讓金后方可轉讓、出租。

　　第三十五條　以依法取得的國有土地上的房屋抵押的， 該房屋占用范圍內的國有土地使用權同時抵押。

　　以出讓方式取得的國有土地使用權抵押的，應當將抵押時該國有土地上的房屋同時抵押。

　　鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的土地使用權不得單獨抵押。以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內的土地使用權同時抵押。

　　無地上物的劃撥土地使用權，不允許設定抵押權。

　　第三十六條　處分設定抵押權的劃撥土地使用權，須在市場內公開拍賣，將拍賣所得的價款優(yōu)先繳納土地使用權出讓金，剩余款項依法處理。

　　第八章　閑置土地和土地使用權終止

　　第三十七條　禁止任何單位和個人以計劃、 規(guī)劃、土地、建設等有關批準文件圈占土地。對取得上述批準文件的建設項目，必須在規(guī)定期限辦理有關規(guī)劃、用地、建設手續(xù)并進行開發(fā)建設；否則，原批準文件依法廢止。

　　第三十八條　閑置土地是指土地使用者依法取得土地使用權后，未經原批準用地的人民政府同意，超過規(guī)定的期限未動工開發(fā)建設的建設用地。

　　第三十九條　具有下列情形之一的，也可以認定為閑置土地：

　�。ㄒ唬﹪�有土地有償使用合同或者建設用地批準書未規(guī)定動工開發(fā)建設日期，自國有土地有償使用合同生效或者土地行政主管部門建設用地批準書頒發(fā)之日起滿1年未動工開發(fā)建設的；

　�。ǘ�）已動工開發(fā)建設但開發(fā)建設的面積占應動工開發(fā)建設總面積不足三分之一或者已投資額占投資總額不足25%且未經批準中止開發(fā)建設連續(xù)滿1年的；

　�。ㄈ�）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

　　第四十條　土地行政主管部門對其認定的閑置土地， 應當通知土地使用權人（閑置土地依法設立抵押權的，還應通知抵押權人），擬訂處置方案。處置方案經市土地資產管理委員會批準后，由土地行政主管部門組織實施。

　　第四十一條　有下列情形之一的，土地使用權終止：

　�。ㄒ唬┩恋厥褂脵喑鲎尯贤�規(guī)定的年期屆滿；

　　（二）土地使用者死亡而無合法繼承人；

　�。ㄈ�）超過出讓合同約定動工開發(fā)日期滿2年未動工，收回土地使用權；

　�。ㄋ模┦腥嗣裾�府根據社會公共利益的需要提前收回土地使用權；

　�。ㄎ澹┓�律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

　　第四十二條　出現(xiàn)前條第（一） 、（二）、（三）項規(guī)定的情形，土地使用權連同該宗土地上的建筑物、附著物由市人民政府無償收回，法律、法規(guī)另有規(guī)定的除外。

　　第四十三條　土地使用權年期屆滿， 土地使用者需繼續(xù)使用該宗土地的，應提前六個月向土地行政主管部門提出申請。土地行政主管部門應自接到申請之日起一個月內，按下列原則做出是否準予繼續(xù)使用的答復：

　　（一）土地使用者申請的土地用途不符合當時城市規(guī)劃要求的，土地使用者的申請不予批準；

　　（二）土地使用者申請的土地用途符合當時城市規(guī)劃要求的，可以準予繼續(xù)使用。

　　準予土地使用者繼續(xù)使用土地的，土地使用者應自接到土地行政主管部門批準文件之日起15日內與土地行政主管部門重新簽訂出讓合同，支付土地使用權出讓金，并辦理登記手續(xù)。

　　第九章　附則

　　第四十四條　本辦法施行前市人民政府和市人民政府有關部門發(fā)布的有關規(guī)定與本辦法不一致的，以本辦法為準。市人民政府1995年10月14日發(fā)布的《天津市深化土地使用制度改革方案》（津政發(fā)〔1995〕60號）以及市人民政府和有關部門發(fā)布的土地有償使用和出讓金方面的規(guī)定同時廢止。

　　第四十五條　本辦法自2003年6月1日起施行。