2019年房地產估價師考試時間為10月19日、20日，建設工程教育網特別整理了《房地產估價理論與方法》科目的知識點，進行詳細講解，希望對考生朋友們的備考學習有所助益！

估價與評估的異同

相對于價值分析、測算和判斷活動，估價專指對價值進行評估。

房地產評估范圍更廣泛：不僅包含房地產價值或價格評估，還包含房屋工程質量評估、房屋完損狀況評估、房屋使用功能評估、房地產周圍環(huán)境評估、房地產投資風險評估、房地產貸款風險評估，甚至可以包含房地產企業(yè)資信評估、房地產制度政策評估等。

房地產估價建立在房屋工程質量、完損狀況、使用功能、周圍環(huán)境等評估的基礎上，以得出房地產價值或價格為目標或最終結論的評估，稱為房地產價值或價格評估，或簡稱房地產估價、估值。

除了房地產估價以外，房地產估價師和房地產估價機構還可以從事：

（1）房地產價格和價值分配。如把房地產的總體價值在其不同部分之間進行分配。

例如：

1）房地產總體價值在土地和建筑物之間進行分配（剩余技術），把一整塊土地的價值在其上建筑物的不同單位之間進行分配（高層建筑地價分攤）；

2）采用成本法測算住宅小區(qū)的平均房價，在各個樓棟、單元、樓層、朝向、戶型間分配（開發(fā)商的售價表）；

3）開發(fā)區(qū)或土地一級開發(fā)片區(qū)的平均地價在開發(fā)完成后的各宗土地之間分配。

（2）價值提升評估業(yè)務（如，房屋更新改造、改變用途、增加容積率、相鄰房地產合并等）。

（3）房地產價值減損評估業(yè)務（如污染、工程質量缺陷等導致的房地產價值減損評估）。

（4）相關經濟損失評估業(yè)務（如征收房地產、房地產損害或對被損害房地產進行修復造成的搬遷費、臨時安置費、停產停業(yè)損失評估）。是由損害修復帶來的。

（5）房地產咨詢業(yè)務（如房地產市場調查分析預測、房地產項目可行性研究、房地產開發(fā)項目策劃、房地產項目調查評價、房地產最高最佳利用分析，房地產市場競爭力分析、房地產狀況調查評價、房地產定價、房地產購買分析、房地產資產管理等。）

這些相關業(yè)務和咨詢業(yè)務，是估價師和估價機構有能力從事并應努力開展的業(yè)務領域。

還需要指出的是，《中華人民共和國資產評估法》（2016年7月2日全國人民代表大會常務委員會通過，簡稱《資產評估法》）頒布實施后，"資產評估"不僅包括財政部門管理的狹義的資產評估，還包括房地產估價等其他評估領域和評估專業(yè)，并且該法第四條、第十三條和第十七條規(guī)定開展資產評估業(yè)務應遵循獨立、客觀、公正的原則。

但由于投資價值等某些價值價格評估，嚴格地說并不需要遵循獨立、客觀、公正的原則，所以為了防止不應有的違法，有必要將估價與評估區(qū)分開來，可將《資產評估法》所稱的評估范圍理解為鑒證性估價，不包括咨詢性估價。

鑒證性估價（或稱為公證性估價、證據性估價）是向委托人提供的，估價報告供委托人給第三方使用，起著價值證明作用的估價，如為證券發(fā)行、上市公司關聯交易、房地產抵押貸款、房屋征收補償、人民法院強制拍賣房地產提供參考依據的估價。咨詢性估價（或參考性估價）是向委托人提供的，估價報告供委托人自己使用的估價，如為委托人出售房地產確定要價、購買房地產確定出價提供參考依據的估價。自評自用