房地產(chǎn)估價(jià)師考試備考進(jìn)行中。市場比較法是土地估價(jià)最基本的方法之一，下面針對市場比較法的相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行介紹和說明。

一、適用范圍

市場比較法主要用于地產(chǎn)市場發(fā)達(dá)，有充足可比實(shí)例的地區(qū)。市場比較法除可直接用于評估土地的價(jià)格或土地租金外，還可用于其他估價(jià)方法中有關(guān)參數(shù)的求取。

二、基本公式

三、具體估價(jià)中的注意事項(xiàng)

1.比較實(shí)例數(shù)量及選取要求

比較實(shí)例數(shù)量應(yīng)達(dá)到3個以上（含3個），且估價(jià)期日距比較實(shí)例的交易日原則上不超過3年。

比較實(shí)例與估價(jià)宗地條件的相似性大于差異性；比較實(shí)例應(yīng)為用途與待估宗地用途相同，土地條件基本一致，屬同一供需圈內(nèi)相鄰地區(qū)或類似地區(qū)的正常（或可修正為正常）交易實(shí)例。

2.交易情況修正

交易情況修正是排除交易行為中的一些特殊因素所造成的比較實(shí)例的價(jià)格偏差，將其成交價(jià)格修正為正常市場價(jià)格。

交易行為中的特殊因素概括起來主要有下列9種：

（1）有利害關(guān)系人之間的交易；

（2）急于出售或者購買情況下的交易；

（3）受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易；

（4）交易雙方或者一方獲取的市場信息不全情況下的交易；

（5）交易雙方或者一方有特別動機(jī)或者特別偏好的交易；

（6）相鄰地塊的合并交易；

（7）特殊方式的交易；

（8）交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的交易；

（9）其他非正常的交易。

綜合考慮各特殊因素對地價(jià)的影響程度，確定宗地交易情況指數(shù)，修正公式如下：

3.估價(jià)期日修正

估價(jià)期日修正是將比較實(shí)例在其成交日期的價(jià)格調(diào)整為估價(jià)期日的價(jià)格。通常用地價(jià)指數(shù)進(jìn)行修正。修正公式如下：

4.區(qū)域因素修正與個別因素修正

區(qū)域因素修正是將比較實(shí)例在其外部區(qū)域條件下的價(jià)格調(diào)整為待估宗地外部區(qū)域條件下的價(jià)格。

個別因素修正是將可比實(shí)例在其個體狀況下的價(jià)格調(diào)整為待估宗地個體狀況下的價(jià)格。

區(qū)域因素修正與個別因素修正的具體因子如下表所示，需要能夠加以區(qū)分。

需要注意的是，當(dāng)容積率對地價(jià)的影響較大時(shí)，應(yīng)單獨(dú)修正。

5.使用年期修正

土地使用年期修正是將各比較實(shí)例的不同使用年期修正到待估宗地使用年期限，以消除因土地使用年期不同而對價(jià)格帶來的影響。修正公式如下：

年期修正后宗地價(jià)格=年期修正前比較實(shí)例價(jià)格×年期修正系數(shù)K

式中：

r—土地還原利率；

m—待估宗地的使用年期；

n—比較實(shí)例的使用年期。

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